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抑制居民部门杠杆率须从楼市调控入手

2018-12-19 来源:中国经济网
 
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  由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长,所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险,首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面,应继续遏制房价过快上涨,并使一二线城市房价能合理回落;另一方面,要加快住房租赁市场建设,尽早形成租购并举的住房制度


  一段时间以来,多位职能部门负责人在不同场合分别就防范金融风险特别是有效控制和降低杠杆率问题发表了看法,指出要着力降低企业负债率,抑制居民部门杠杆率,争取用3年左右时间使宏观杠杆率得到有效控制。


  国家统计局数据显示,2017年末,我国规模以上工业企业资产负债率为55.5%,比上年下降0.6个百分点。但是,在企业负债率降低的同时,居民杠杆率却继续上升。2017年末,我国人民币住户贷款余额40.5万亿元,其中中长期贷款29.1万亿元,中长期中的消费贷款24.7万亿元,分别占当年GDP总额82.7万亿元的50%、35.2%和29.9%;比上一年分别提高6.8个、4.5个和3.9个百分点,绝对水平创历史新高,提升速度之快也超过以往。


  为什么在连续两年将“去杠杆”作为经济工作主要任务之一的情况下,居民杠杆率不降反升呢?一个重要原因在于,我国居民负债主要以房贷为主,而且最近一年多的楼市调控仅是在整体上抑制了价格上涨的势头。尽管各地均把限贷作为调控的一个主要措施,但刚需、改善性需求和尚未完全得到抑制的投资投机性需求,导致销售增加和价格继续上行,同时也使住房贷款持续增加。由于偿还房贷的时间较长,且房贷的规模随着销售面积和销售额的增加而增加,加之三四线城市扩大房贷规模以去库存,导致“杠杆”减得不如增得多。另外,过去一年,各地对首套房贷款不同程度上浮了贷款利率,使刚需购房者房贷成本上升。这些因素的综合作用,使居民杠杆率居高不下。


  虽说发达国家居民杠杆率的风险线在60%左右,比我国居民要高,但我国人均GDP水平只有世界平均水平的80%左右,更大大低于发达国家水平。这决定了我国居民人均收入、支出水平理应与人均GDP处在相仿的水平。而且,由于居民负债中绝大多数是以房贷为主要内容的中长期贷款,加之社保、医保的覆盖范围和保障能力仍有较大提升空间,再考虑收入水平的不平衡状态,我国50%的居民杠杆率水平已经较高。


  如果不能管控好居民杠杆率,将产生两个明显影响。一是使相当一部分负债家庭特别是年轻人的生活压力加大。在房价高企的一二线城市,在价格持续看涨、“晚买不如早买”的预期下,很多家庭背负巨额房贷,这无疑会制约消费水平与生活质量的提升。二是使发生系统性金融风险的概率上升。一方面,很多家庭因刚需和看涨预期甘愿承担较高房贷压力,导致债务收入比上升,其稳定收入一旦出现波动,必然影响偿贷能力;另一方面,一些三四线城市即使出于去库存考量继续加杠杆,其结果也必然导致泡沫继续积累和增加,一旦泡沫破灭,后果不堪设想。


  由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长,所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险,首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面,应继续遏制房价过快上涨,并使一二线城市房价能合理回落,以降低居民的购房和房贷成本。要在满足刚需和支持改善性需求的基础上实施限贷限购措施,适当放松首套利率上浮,对二套及以上的限制则可累进递增,以便既保障基本需求,又防止炒房资金流入楼市。同时,可考虑实施差异化限售政策,对出售唯一住房的改善性需求,和出售二套及以上住房区别对待。另一方面,要加快住房租赁市场建设,尽早形成租购并举的住房制度。这两个方面是相辅相成的,如果房价上涨得到遏制,乃至价格向符合价值的方向逐步回归,逐渐改变人们的看涨预期,就会有越来越多的人选择租房,居民杠杆率持续上升的局面就会有所缓解。

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